zhkh - center

Все о жкх строительстве и ремонте

Инвестиции в иностранную недвижимость: все дороги водят в Германию. Берем в партнеры превосходных приятелей

Раздел: Новости недвижимости Дата публикации: 20-04-2015, 03:22
Инвестиции в иностранную недвижимость: все дороги водят в Германию. Берем в партнеры превосходных приятелей и недалёких родственников и превращаемся в рантье
Вопрос, знакомая почти всем: охото завоевать нечто, но «единица товара» очень дорога. Для мира недвижимости эта ситуация отличительна чисто и трегубо – с тамошними-то стоимостями! К образцу, в Германии, разговаривают понимающие люди, приличную квартиру для инвестирования можнож приобрести начиная от 25 тыщ евро. А что мастерить тем, у кого в наличии водится, так, половина? Один-одинешенек из вариантов вывода лежит на поверхности: брать с компаньонами.





Обозреватель «Журнальчика о недвижимости » решил выучить принесенную ситуацию повнимательнее.





Таймшерное послевкусие





Люди, наблюдающие за нашим базаром лет 15-20, наверное вспомнят, что нечто сходственное у нас водилось. Величалось таймшером (от британского timeshare, «разделение времени»). Сообразно «Википедии», это «право один-одинехонек из собственников многовладельческой принадлежности на внедрение самой принадлежности в отведенные ему участки времени».





Порядок явилась в 1974 году, но в наши палестины по понятым причинам пришла веско позднее – в половине 90-х. Таймшерный бум отшумел, оставив о для себя в целом досадное воспоминание. Выяснилось, сходственная схема порождает массу конфликтов: от «кому в какое период почивать?) до «кто перед отъездом не убрался, оставив в холодильнике мумию протухшей курицы?). А позже еще обнаружилось, что таймшер – это и не собственность совсем и реализовать сходственное «право на внедрение в отведенные участки времени» нереально.





Мы – о приятелем. Только о коммерческом применении заслуженного объекта: он сдается в аренду и принесенные им средства делятся требовательно в согласовании с внесенными компаньонами частями.





Приятели! Великолепен наш союз…





Опрошенные нами специалисты сошлись во воззрении, что массовой сходственную схему именовать нельзя. Но она полностью жизнеспособна и даже время от времени встречается на практике. «Прошедшим в летнюю пору у нас был клиент, у тот или другой не хватало средств на приобретение прибыльного жилища, и он пригласил к соинвестированию свойскую приятельницу, с тот или другой некое период назад сотрудничал по бизнесу, - разговаривает Юлия Кайнова, управляющий отдела иностранной недвижимости агентства CENTURY 21 Beverlywood Realty. – В итоге был куплен дом в Эберсвальде (50 км от Берлина) за 150 тыс. евро. В нем было 5 сданных в аренду квартир и два коммерческих помещения – их новейшие обладатели потом переоборудовали в жилые и также сдали в аренду. При оформлении сделки части в имуществе имелись распределены в пропорции 50:50».





Второй пример, приведенной Юлией Кайновой: мама и дочь приобрели трехкомнатную квартиру в площади Шпандау (Берлин) за 85 тыс. евро. Толика мамы составила 70%, дочери – 30%. Сейчас все выплаты по содержанию объекта и доход от аренды распределяются меж ими в согласовании с этими частями. При всем этом на свойскую долю мама составила завещание в полезность дочери.





Марина Алексеева, генеральный директор компании JustReal, разговаривает, что в ее практике водилось немножко случаев, иной раз потенциальные инвесторы увлекались сходственным вариантом, но до сделки процесс не дошло. «По Испании водилось немножко запросов от инвесторов о покупке какого-или коммерческого объекта в доле с испанским инвестором, - ведает эксперт. – Клиенты поясняли это тем, что не жаждут впрямую заниматься отелем сами: они вложили бы средства, а управление забрал бы на себя приятель. На практике же появилось очень самое большее вопросцев, а конкретно: как разделять прибыль, разделение ответственности, доверие к партнеру и т.д. Потому на моей практике не водилось таковых завершенных сделок».





…Невзирая на малочисленность приведенных образцов, некие заключения из их сделать можнож. Основной из их таковой: партнеры соответственны водиться знакомы и доверять друг дружке. Обратим заинтересованность: в главном удачном случаи партнеры как-то сотрудничали по бизнесу, во 2-м образце это вообщем имелись мама и дочь. А вот там, где сходились совсем инородные люди, «возникло очень самое большее вопросов».





Выбор: все показывает на Германию





Последующие вопросцы: где брать недвижимость и какую конкретно? На теоретическом уровне перед нами лежит целый мир, но фактически выбор оказывается чрезвычайно ограниченным. Необходимо, чтоб правительство дружественно (либо желая бы не положительно и не отрицательно) касалось к иностранным покупателям; чтоб в стране был цивилизованный рынок аренды – желанно с крупным численностью правящих компаний, готовых забрать на себя произведение по управлению вашим объектом. Так что ответ, фактически, выходит один-одинешенек: Германия!





«Несомненно, предпочтение должно дать объектам, тот или другой правит надежная компания, завоевавшая для себя участок на базаре недвижимости в Германии, - разговаривает Марина Алексеева (JustReal). – Посещают экие объекты, иной раз правящая компания не только лишь ведет и эксплуатирует объект, да и уплачивает все расходы благодаря чему объекту – это достаточно изредка встречается, но тем и ценятся экие объекты».





«Мы рекомендуем брать объекты жилой недвижимости, тот или иной теснее сданы в аренду, - уточняет Алёна Штольце, исправный директор компании West Realtor. – Непременное соглашение: управление спец правящей компанией. Она сама сдает недвижимость в аренду – профессионально».





От себя создатель может добавить, что наличие сходственного наружного правящего не только лишь увеличивает доходность, да и дозволяет сбить напряжение меж компаньонами. К образцу, сдающие плотно оказываются перед выбором: пустить ли в свойскую недвижимость чем-то подозрительных жителей нашей планеты – тот или иной, все-таки, готовы восполнить неудобство завышенной платой. Немножко утрированно: человек в чалме и с гранатометом за плечами, но дает уплачивать в три раза преимущественно рынка… В таковой ситуации один-одинешенек из сособственников может выступать категорически против, второй же захотит рискнуть. А ежели страны договорились, что все текущие вопросцы они дали в ведение проф правящих, то эти вопроса легко снимаются.





Юридически: барьеров нет





Полностью успокоительными оказались ответы и на последующий наш вопросец: дозволяет ли законодательство сходственные приобретения? Ведь ежели инородным людям общо обладать нельзя, приведется фиктивно оформлять на кого-то один-одинехонек – а это, окончательно, чревато… Но с сиим нюансом все оказалось великолепно. «Сообразно законодательству Германии, недвижимость тут быть может заслужена несколькими покупателями, не находящимися в схожих касательствах вместе, - разговаривает Алёна Штольце (West Realtor). – Экое владение недвижимости регулируется Германским гражданским уложением (BGB). Сообразно его §747, недвижимость оформляется в толиках на каждого собственника, тот или другой вправе распоряжаться сам близкой долей».





«В Германии чрезвычайно верно проработано законодательство условно межличностных уговоров, судебную множество обладает даже устный контракт, - прибавляет Юлия Кайнова (CENTURY 21 Beverlywood Realty). – Но иной раз идет речь о приобретении общего объекта недвижимости, нотариус непременно вносит поправку о толиках в контракт купли-реализации и в свидетельство о праве принадлежности. В согласовании с зафиксированной нотариусом пропорцией будут делиться все связанные с объектом доходы и расходы. Наиболее того, даже налог на свет будет высылаться налоговой работой порознь каждому собственнику в согласовании с его толикой. Предписания по ремонту будут также прибывать порознь каждому.





Ежели партнер уклоняется от непременных выплат по содержанию объекта, то спустя некое период (до года) по заключению суда его толика выставляется на аукцион, при всем этом право основной покупки будет принадлежать собственнику 2-ой части объекта».





Поиски: не будем лежачим камнем





Окончательно, превосходно, иной раз у вас глодать готовый приятель, тот или другой, что величается, бьет копытом - ну-ка, берем! А ежели такового не водится? Как его находить? Назначения здесь можнож пустить самые, что величается, «общечеловеческие». Вспомнив, что главными в нашем процессе прибывают вопросцы взаимопонимания и доверия (даже на великолепно отрегулированном германском базаре), превосходнее поискать в свойском своем кругу. «Это могут водиться знакомые либо деловые партнеры по теснее будущим делам», - считает Алёна Штольце (West Realtor).








А ежели таковых нет? Тогда приведется отправиться в веб. Правда, исследовав вопросец, создатель этих строк нашел полнейшее неимение тематических веб-сайтов. Желая могли бы водиться – наподобие тех порталов, где отыскивают друг дружку граждане, желающие общо сбить квартиру (flatmates). «Пока таковых веб-сайтов нет, но, мыслю, это процесс недалекого имеющегося, - отмечает Юлия Кайнова (CENTURY 21 Beverlywood Realty). – А пока почаще итого в сходственной ситуации люди отыскивают для себя напарника без помощи других: посреди знакомых, приятелей, родственников, коллег. Пореже – сами риелторы могут выступить в роли соинвестора по неким объектам».



Покупка «на паях» иностранной недвижимости с тем, чтоб приобретать доход – еще пока уникальность для наших инвесторов. Одна из обстоятельств – недостаток партнеров, тот или другой можно доверять. Так что пока ее можнож осматривать в качестве семейно-дружеского бизнеса. Необычно иной раз собственных средств мало, но охото испытать себя в роли рантье.

Управляла предугадывают разработку организациями

В числе главных сделок CB Richard Ellis имелись перезаключения уговоров о аренде. Что компания на этом получает? И кто выплачивает – арендатор либо арендодатель? С. С.: Это специфичность будущей активности: главных сделок стало...

Цены на недвижимость пока растут скорее инфляции

Информационная группа Finam.ru (заходит в состав вкладывательного холдинга «ФИНАМ») провела онлайн-конференцию «Стагнация на базаре жилой недвижимости: экономические препядствия тормозят рост цен?) Её соучастники ждут...

Не этакий, как все. Нижегородский рынок недвижимости

Наиболее 200 агентств недвижимости и 90% базара аренды в руках у приватных маклеров. Одно из наилучших в Рф проф сообществ риэлторов и большая часть объявлений о продаже квартир без указания цены и адреса. Это все Нижний...

Испания с внешностью на жизнь

Правительство Испании планирует выдавать иностранцам вид на жительство при покупке недвижимости на сумму выше 160 тыс. евро. Соучастники базара недвижимости поведали «Газете.Ru», как эта мера отразится на аборигенном базаре и как...


Реклама
Author: Avramenko A, 2013 год.